ՀՀ–ում բնակարանների գները շարունակում են աճել. ի՞նչ է կատարվում անշարժ գույքի շուկայում
© Sputnik / Andranik Ghazaryan
Բաժանորդագրվել
Հայաստանի անշարժ գույքի գործակալությունների ասոցիացիայի խորհրդի անդամ Անդրանիկ Հարությունովը Sputnik Արմենիայի հետ զրույցում ներկայացրել է պետական բնակապահովման ծրագրերում արձանագրված թերությունները։
ԵՐԵՎԱՆ, 2 մարտի – Sputnik. 2026 թվականը Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայում բավականին ակտիվ է սկսվել, ընդ որում` ակտիվությունը նկատելի է ոչ միայն առաջնային շուկայում, ինչպես նախորդ տարիներին էր, այլև երկրորդային։ Sputnik Արմենիայի հետ զրույցում այս մասին ասաց Հայաստանի անշարժ գույքի գործակալությունների ասոցիացիայի խորհրդի անդամ Անդրանիկ Հարությունովը։
Պահանջարկի խթանման հիմնական գործոնը, ըստ նրա, եկամտահարկի վերադարձի օրենքն է և բնակարանային ապահովմանն ուղղված պետական տարբեր ծրագրերը, որոնք թույլ են տալիս ոչ միայն կառուցապատողից բնակարան ձեռք բերել, այլև երկրորդային շուկայից։
Հատկանշական է, որ Երևանում եկամտահարկի վերադարձի օրենքի ժամկետի ավարտից 1 տարի անց էլ առաջնային շուկան չի պասիվանում։ Հարությունովը դա բացատրում է կառուցապատողների առաջարկած տարաժամկետ վճարման նոր մեխանիզմներով։
«Այսօր շուկայում կան 3, 4, 5 տարվա տարաժամկետ վճարման պայմաններ, նույնիսկ ես գովազդներով տեսել եմ` մինչև 10 տարի էլ կա։ Այսինքն՝ գնորդը վճարում է որոշակի կանխավճար, ինչքան որ պետք է բանկին վճարեր, և մնացածը վճարում է կառուցապատողին։ Կառուցապատողները վաճառքի այս մոդելները իրենց մոտ ինտեգրելով` կարողանում են պահպանել վաճառքի ցանկալի քանակները։ Եվ եկամտահարկի վերադարձի դադարեցնումը պահանջարկի վրա շատ մեծ ազդեցություն չունեցավ»,– նշում է մասնագետը։
Ինչ վերաբերում է բնակարանների գներին, դրանք, մեր զրուցակցի դիտարկմամբ, շարունակում են աճել։ Ընդ որում` պատճառը միայն չնվազող պահանջարկը չէ, այլև շինարարական ապրանքների թանկացումը, դրամի արժևորումը, կառուցապատողների նկատմամբ տարբեր հարկերի ու տուրքերի ավելացումը ։ Այս ամենը ուղղակի կերպով ազդում է շինարարության ինքնարժեքի վրա։
Առաջնային շուկայում գների բարձրացումը շղթայաբար հանգեցնում է նաև երկրորդային շուկայում թանկացմանը։ Այս դեպքում տների գինը մեծապես կախված է նաև վարչական շրջանից։ Երևանի կենտրոնը ավանդաբար ամենաթանկ տարածքն է, Էրեբունին, Շենգավիթն ու Նուբարաշենը` ամենաէժանը։
Խոսելով բնակապահովման պետական աջակցության ծրագրերից` Անդրանիկ Հարությունովն արձանագրում է, որ թեև դրանք հանրության շրջանում շատ պահանջված են, բայց բազմաթիվ բացեր ու թերություններ ունեն։
«Օրինակ` «բնակարան երիտասարդներին» ծրագիրը ունի սահմանափակ հնարավորություններ։ Այստեղ կա սահմանափակում բնակարանի քառակուսի մետրի, արժեքի մասով` թե՛ առաջնային, թե՛ երկրորդային շուկայի դեպքում։ Բայց տարիների ընթացքում անշարժ գույքի գները փոխվել են, իսկ տարիներ առաջ սահմանված ստանդարտները մնացել են նույնը։ Արդյունքում` եթե 5-6 տարի առաջ այդ գնով հնարավոր էր ավելի լավ պայմաններով գույք ընտրել ու ավելի լայն ընտրություն անել, ապա այսօր նույնիսկ հազվադեպ է լինում, որ երիտասարդ ընտանիքները կարողանան Երևան քաղաքում այդ ծրագրով բնակարան ձեռք բերել»,– նշում է Հարությունովը։
Անշարժ գույքի շուկային քաջածանոթ մասնագետը բազմաթիվ խնդիրներ է արձանագրել նաև «Մատչելի բնակարան զինծառայողներին» ծագրում։
«Օրինակ` զինծառայողը գույքը ձեռք է բերում ու հետո խնդիրներ է ունենում վերանորոգման հետ կապված։ Կամ գույք են ձեռք բերում երկրորդային շուկայից, բայց շատ վատ կենցաղային պայմաններով, քանի որ բնակարանային ծրագրով պետության տրամադրած սուբսիդիան միայն դրան է հերիքում»,– ասում է Հարությունովը` հավելելով, որ անշարժ գույքի շուկայի մասին տեղեկություն չունեցող շահառուները հաճախ բնակարան են գնում այնպիսի շենքերում, որոնք 1-2 տարուց դառնում են վթարային, կամ գնում են այնպիսի բնակարան, որտեղ ապրելու համար ստիպված են լինելու դրա արժեքը գերազանցող ֆինանսական ներդրում անել։
«Պետական աջակցությունը պետական միջոց է, պետական գումար է, որն ուղղվում է քաղաքացիների որոշակի խմբերի բնակպայմանների բարելավմանը, որոնց մասին հոգածությունը պետությունը վերցնում է իր վրա, և այստեղ պետք է սահմանված լինեն հստակ ստանդարտներ։ Օրինակ` պետք է բնակարանը լինի գազիֆիկացված, ունենա ջեռուցման համակարգ կամ ինչ–որ չափով վերանորոգված լինի։ Նորակառույցների դեպքում, ասենք, էլեկտրաէներգիայով ու ջեռուցմամբ ապահովված լինի, պատերը գաջապատված լինեն, պատերին վարդակները տեղադրված լինեն և այլն»,– ասում է Հարությունովը։
Նա հավելում է` ստանդարտների ներդրման հարցը անցած տարի քննարկվել է կառավարությունում, ընդ որում, ոչ միայն պետական ծրագրերի մասով, այլև առհասարակ բոլոր քաղաքաշինական նախագծերի։ Բայց ստանդարտներ այդպես էլ մինչ օրս չեն սահմանվել։
«Դեպքեր կան, որ զինծառայողները նորակառույցում գույք են ձեռք բերում և փաստի առաջ են կանգնում վերանորոգման մասով։ Դեպքեր են եղել, որ հենց ՊՆ–ի ծրագրով են գնել և, սեփականության գրանցման պահից սկսած, զրկվել են պետության կողմից տրվող վարձավճարի փոխհատուցումից։ Այսինքն`փաստացի դեռ բնակարան չեն ունեցել կամ ունեցել են, բայց այն վիճակում, որտեղ բնակվել ուղղակի հնարավոր չէ վերանորոգման բացակայության պատճառով, բայց պետությունը բնակարանի առկայության հիմքով դադարեցրել է վարձի փոխհատուցումը»,– ասում է Հարությունովը` նկատելով, որ այս կարգավորումը ևս վերանայման կարիք ունի։
Նշենք, որ անշարժ գույքի շուկայի 2026թ–ի առաջին ամիսների վերլուծությունը դեռ հրապարակված չէ։ Նախորդ ժամանակահատվածի վերլուծության համաձայն` 2025թ–ին ՀՀ–ում գրանցվել է անշարժ գույքի 243 913 գործարք, ինչը 1.6% –ով պակաս է 2024-ին գրանցված գործարքներից։ Բնակարանների գները, հակառակը, 2024-ի համեմատ 2025-ին աճել են։
