Ի՞նչն է կործանում Հայաստանի անշարժ գույքի շուկան. փորձագետը մի շարք գործոններ է թվարկում

ԵՐԵՎԱՆ, 11 հունիսի – Sputnik. Պետությունը պետք է հաղթահարի «հպարտության սինդրոմը», դադարեցնի ՀՆԱ-ի կեղծ աճի ցուցադրումը և թույլ տա կայունացնել անշարժ գույքի շուկան Հայաստանում։ Sputnik Արմենիայի հետ զրույցում այս տեսակետը հայտնեց «House Key» անշարժ գույքի գործակալության փոխտնօրեն Կարապետ Հովհաննիսյանը։

«Շուկան իրականում անշարժացած է։ Պետությունը՝ ի դեմս Կադաստրի կոմիտեի, ՀՀ կենտրոնական բանկի, իսկ ավելի վաղ՝ ի դեմս վարչապետ Նիկոլ Փաշինյանի, ապակայունացնում է շուկան՝ հայտարարելով, որ «Հայաստանում անշարժ գույքի գները բարձրացել են 30 տոկոսով»։ Բայց սա մանիպուլյատիվ հայտարարություն է, քանի որ շարքային քաղաքացին կարդում է ու մտածում. «Սա պաշտոնական վիճակագրություն է, ուրեմն իսկապես աճ կա»։ Անհասկանալի է, թե ինչի հաշվին է բարձրացել գինը։ Որքան հասկանում եմ, ՀՆԱ-ի «աճին» իշխանությունները աջակցում են, այդ թվում՝ անշարժ գույքի ուռճացված գներով»,- ասում է մեր զրուցակիցը։

Նրա խոսքով՝ այսօր շուկան այնքան պասիվ է, որ որոշ սեփականատերերի չի հաջողվում անշարժ գույքն անգամ լիկվիդացիոն գներով վաճառել: Հովհաննիսյանը նշում է, որ ԿԲ-ն կամ Կադաստրի կոմիտեն անընդհատ խոսում են աճի մասին, այդ թվում՝ անշարժ գույքի գործակալությունների ղեկավարների հետ համատեղ ասուլիսներում։ Սակայն մայիսին հիշատակված «աճը» իրականում պայմանավորված էր ընդամենը Մոնթե Մելքոնյան փողոցում նորակառույց շենքերի սեփականատերերի սեփականության իրավունքի գրանցմամբ։ Շինարարությունը սկսվել է 5-6 տարի առաջ և միայն հիմա է ավարտվել։

Բացի այդ, «աճի» հասկացության մեջ այս տարի ներառել են նաև անշարժ գույքի վարձակալության գործարքները։ Նրա կարծիքով` 4000 հազար գործարքից 2-3 հազարը կարելի է վստահաբար վերագրել վարձակալության պայմանագրերին։

Հովհաննիսյանն ընդգծում է, որ Հայաստանում անշարժ գույքի գները զուրկ են տրամաբանությունից։ Մյուս կողմից, նրա խոսքով, որպեսզի կարողանան վաճառել բնակարանները, կառուցապատողները պատրաստ են իջեցնել գները, բայց այս պահին նրանք կարող են դա անել, քանի որ ֆիքսված գներ են սահմանված, որոնցով իրականացվում է հարկումը։

Նրա կարծիքով՝ պետությունը պետք է անշարժ գույքի շուկային ինքնակարգավորման հնարավորություն տա։ Սակայն դրա փոխարեն նրանք բաղադրիչներ են ներդնում անշարժ գույքի գները բարձր պահելու համար։ Բարձրացվում են վարչական տուրքերը Երևանում, պետական տուրքերը և շինարարության հարկերը, ինչպես նաև կոմունիկացիոն գները։ Բացի այդ, իշխանությունները փորձում են սահմանափակել նոր կառուցապատողների մուտքը շուկա, որպեսզի առաջարկը չբարձրանա և այդպիսով կանխեն գների անկումը։

«Քանի դեռ անշարժ գույքի շուկան չի կայունացել, չեն կայունանա նաև շինանյութի և կահույքի շուկաները։ Մարդիկ բնակարան են գնում, բայց գազ անցկացնելու դիմում չեն ներկայացնում, եթե, իհարկե, տվյալ շենքում թույլատրվում է գազ անցկացնել։ Համոզված եմ՝ գազիֆիկացման ենթակա նոր ձեռք բերված բնակարանների կեսից ավելին չի գազիֆիկացվում։ Սա թույլ է տալիս ենթադրել, որ այս ամբողջ գույքը նախատեսված է վերավաճառքի համար: Սեփականատերերից ոչ մեկը չի պատրաստվում այնտեղ ապրել։ Իսկ ոչ բնակելի բնակարանները չեն վերանորոգվում, չեն կահավորվում և նորից դուրս են բերվում շուկա՝ ազդելով գների վրա»,-նշում է Հովհաննիսյանը։

Հովհաննիսյանը անշարժ գույքի շուկայում ապակայունացնող գործոն է համարում նաև Լեռնային Ղարաբաղից տեղահանված անձանց փոխհատուցումների հարցը: Հայաստանի կառավարությունը որոշել է արցախցիներին նոր բնակարան ձեռք բերելու հավաստագրեր տրամադրել, սակայն այդ գումարը բավարար չէ ներկայիս գներով բնակարան գնելու համար:

«Հավաստագրերը նոր գումարներ են, որոնք նետվելու են շուկա, կարճաժամկետ աժիոտաժ են ստեղծելու, բայց գլոբալ առումով արցախցիների բնակարանային հարցը չեն լուծելու։ Հենց վերջնական որոշման մասին հայտարարեն, գները նորից անտրամաբանական կբարձրանան։ Անշարժ գույք գնելով՝ վկայականներ ստացողները 10-20 տարի պատանդ կմնան, այդ ընթացքում բնակարանը վաճառելու իրավունք չեն ունենա։ Ես ինքս կողմ եմ նման սահմանափակմանը, այդպես էլ պետք է լինի, բայց այդ դեպքում քաղաքացին անշարժ գույքի համար հավելավճար չի տա։ Ուրիշ ի՞նչ պետք է անի։ Այդ հավաստագրերով բնակարան գնի հեռավոր գյուղերո՞ւմ: Այդ դեպքում նախկին սեփականատերերը, որոնք նրանց կվաճառեն իրենց տունը, կստանան վաճառքից ստացած գումարը և կարտագաղթեն երկրից»,-ասում է Հովհաննիսյանը։

Նրա կարծիքով՝ ավելի լավ կլիներ, եթե պետությունը նպատակային կառուցապատում կազմակերպեր հավաստագրում նշված գումարի շրջանակներում (3-5 մլն դրամ)։ Ըստ Հովհաննիսյանի` այդ գումարը լիովին բավարար է տեղահանվածներին պետական բնակարաններ տրամադրելու համար։

«Պետությունը շատ ազատ հողատարածքների ունի ինչպես Երևանում, այնպես էլ մայրաքաղաքի մերձակայքում։ Ինչու ոչ, օրինակ, Եղվարդում, Երևանից ոչ հեռու։ Երբ պետությունն այնտեղ զանգվածային շինարարություն սկսի, բիզնեսն էլ կձգվի դեպի այդ տարածք, բիզնեսին կհետևի ենթակառուցվածքը։ Իսկ հետո արդեն մասնավոր կառուցապատողները այնտեղ կհասնեն։ Ստանում ենք ակտիվ, բարգավաճող քաղաք Երևանից ոչ հեռու, այն էլ երեք մարզերի սահմանների հատման կետում»,- ասում է նա։

Եկամտահարկի վերադարձի մասին օրենքի գործողությունը Հայաստանում կսահմանափակվի 2025 թվականի հունվարի 1-ից, իսկ 2029 թվականից ընդհանրապես կչեղարկվի։ Ըստ Հովհաննիսյանի կանխատեսման՝ դա 30-40 տոկոս գնանկում կառաջացնի։ Եկամտահարկի վերադարձի մասին օրենքի վերացմամբ շուկան կկայունանա, գները կիջնեն «տրամաբանական ցուցանիշների»։

«Գներն ավելի ցածր կլինեն, քան 2018-ի իշխանափոխությանը հաջորդած «տենդից» հետո, երբ վարչապետ Փաշինյանը հայտարարեց, որ անշարժ գույքի գները բարձրանում են։ Կվերադառնան հին գները` նորակառույցների համար` 1000-1200 դոլար, երկրորդայինների համար՝ 700-800 դոլար (քարե շենքեր)։ Պանելային շենքերում բնակարաններն էլ ավելի էժան կլինեն»,-նշում է Հովհաննիսյանը։

Նա դրական է գնահատում եկամտահարկի վերադարձի առաջիկա վերացումը՝ նշելով, որ այդ օրենքից չէին կարողանում օգտվել սոցիալապես անապահով խավերը։ Փոխարենը այդ հնարավորությունից օգտվում են բարձր աշխատավարձ ստացող քաղաքացիները, ընդ որում` ոմանք` 2-3 անգամ։

Հովհաննիսյանը համոզված է, որ օրենքն ընդունվել է ի շահ շինարարական ընկերությունների և բանկերի, որոնց համար այդպիսով «կանաչ լույս» է վառվել: Նրա խոսքով՝ այսօր բանկերը գնորդից գումար են վերցնում, սառեցնում են հաշվին և այդ չափով վարկ են տրամադրում շինարարական ընկերությանը: Իսկ դա առաջացնում է անշարժ գույքի գների լրացուցիչ բարձրացում՝ մոտ 14 տոկոսով։

Sputnik Արմենիայի զրուցակիցը կարծում է նաև, որ արժեր եկամտային հարկի վերադարձի մասին օրենքի կիրառմամբ ձեռք բերված անշարժ գույքի վաճառքի սահմանափակում մտցնել, օրինակ` նախատեսել կետ, ըստ որի` եթե բնակարանը վերավաճառվում է 10 տարուց շուտ, ապա սեփականատերը պարտավոր է պետությանը վճարել բնակարանի գնման համար իրեն վերադարձված եկամտահարկը:

Հովհաննիսյանն անդրադարձավ նաև Երևանում վթարային շենքերի խնդրին: Երկրորդային շուկայում բազմաթիվ բազմաբնակարան շենքեր վթարային վիճակում են։ Այն շենքերը, որոնք դեռ որպես վթարային չեն դասակարգվել, ամեն դեպքում շատ վաղուց են կառուցվել և գտնվում են նախավթարային վիճակում։

Ընդ որում` եթե քարե շենքերի դեպքում դրանք կարելի է քանդել և դրանց տեղում 10–հարկանի շենք կառուցել՝ հին բնակարանների սեփականատերերին ապահովելով բնակարաններով, ապա 9-10 հարկանի պանելայինները բիզնեսի համար հետաքրքիր չեն։ Իսկ մեր պետության հնարավորություններն այնքան մեծ չեն, որ այդպիսի շենքերը քանդեն ու մարդկանց նոր բնակարաններով ապահովեն։ Նման շենքերի բնակարանների սեփականատերերը մոտ ապագայում շատ ծանր վիճակում կհայտնվեն։