Հայաստանում բնակարանները հիմնականում վարձով են տրվում առանց համապատասխան պայմանագրի` չնայած վարձատուներին իրավական դաշտ մտցնելու պետության փորձերին։ Սեփականատերերն այդպիսով խնայում են վարձակալության ընդհանուր արժեքի եկամտահարկի 10% չափով գումարը, բայց դա նրանց վրա, ի վերջո, ավելի թանկ է արժենում, քանի որ բոլորին չէ, որ հանդիպում է բարեխիղճ և պարկեշտ վարձակալ։
Օրերս համացանցում բուռն քննարկումների առիթ դարձավ վերջին տարիներին Հայաստան ժամանած ռելոկանտներից մեկի հետ կապված պատմությունը: Տղամարդը վարձակալել էր երևանյան լավ կահավորված մի բնակարան, իր հետ բերել էր նաև կատվին։ Երկու ամիս չվճարելուց հետո տանտիրուհին որոշել էր վտարել անպատասխանատու վարձակալին, և միայն այդ ժամանակ պարզվել էր, որ բնակարանում նույնիսկ ոչ թե մեկ, այլ երկու կատու կա: Տունն աղբի մեջ կորած է եղել և այնքան կեղտոտ, որ մաքրման ընկերության պրոֆեսիոնալ աշխատակիցները հրաժարվել էին մաքրել այն։
Անբարեխիղճ վարձակալների մասին պատմությունները շատ են։ Արդյոք պայմանագրի կնքումը չեզոքացնու՞մ է ռիսկերը սեփականատիրոջ կամ վարձակալի համար:
Մայրաքաղաքում գործող անշարժ գույքի գործակալություններից մեկի տնօրեն, ավելի քան 10 տարվա աշխատանքային փորձ ունեցող Գևորգ Մարտիրոսյանն ասում է, որ տվյալ բիզնեսն այսպես թե այնպես ենթադրում է որոշակի ռիսկեր, որոնցից հնարավոր չէ ամբողջովին խուսափել: Այլ բան է, որ գրագետ մոտեցումը գործին կօգնի նվազագույնի հասցնել այդ ռիսկերը։
«Մենք տեղեկացնում ենք մեր հաճախորդներին հնարավոր ռիսկերի մասին և կոչ ենք անում նրանց կնքել վարձակալության պայմանագրեր։ Պետք է ասել, որ վերջին շրջանում այդպես աշխատել ցանկացողները շատացել են»,-ասում է նա։
Այնուամենայնիվ, պայմանագիրը, նույնիսկ եթե այն վավերացված է նոտարի կողմից (օրենսդրության համաձայն` վարձակալության պայմանագիրը վավեր է դառնում միայն նոտարական վավերացումից և կադաստրի կոմիտեի տեղական ստորաբաժանումում գրանցվելուց հետո), բացարձակ չի երաշխավորում, որ սեփականատերը դժվարությունների չեն բախվի: Իսկ գույքի փչացման դեպքերի չբախվելու համար մեկ պայմանագիրը քիչ է։ Անհրաժեշտ է կազմել հանձնման-ընդունման ակտ՝ կցելով նկարներ (որոշ դեպքերում կատարվում է նաև տան կահույքի և տեխնիկայի տեսանկարահանում):
«Շատերը հրաժարվում են հանձնման-ընդունման ակտից` ասելով, թե դա ժամանակի կորուստ է և ավելորդ քաշքշուկ։ Այդ դեպքում մենք առաջարկում ենք նրանց լուսանկարել եղածը և տրամադրել անմիջապես բնակարան մուտք գործելու և այնտեղից հեռանալու ժամանակ արված լուսանկարներ: Եվ եթե առկա է գույքի վնասում, ապա սեփականատերը կարող է չվերադարձնել վարձակալից ստացած դեպոզիտը», - ասում է ռիելթորը։
Դեպոզիտ տրված գումարը շատ արդյունավետ մեթոդ է։ Բայց այս դեպքում խաբված վիճակում կարող է հայտնվել վարձակալը, ուստի միջնորդ ընկերությունը անպայման տալիս է անդորրագիր, որ վարձատուն ստացել է գումարը:
«Եղել է դեպք, երբ տանտերը դեպոզիտ չի վերցրել, և տունը շատ վատ վիճակում են վերադարձրել։ Բայց նույնիսկ նոտարի կողմից վավերացված պայմանագրի առկայության դեպքում սեփականատերը դատարան չի դիմել՝ գործընթացը երկար տևելու պատճառով»,- նշում է փորձագետը։
Նրա խոսքով՝ դատարան ավելի շատ իմաստ ունի դիմել ֆինանսական վեճերով՝ դեպոզիտը չվճարելու կամ այն անհիմն յուրացնելու համար։
Շուկայի մեկ այլ փորձագետ՝ Արման Հովհաննիսյանն ասում է, որ իրենք բոլոր գործարքները կատարում են միայն պայմանագրով, որին անպայման պետք է կցված լինի հանձնման-ընդունման ակտը՝ սկավառակով։ Բայց նույնիսկ այս դեպքում, ըստ նրա, ամենակարևոր գործոնը սեփականատիրոջ և վարձակալի միջև փոխհարաբերություններն են, համագործակցության և վեճերի լուծման նրանց պատրաստակամությունը:
«Ի վերջո, 200-300 հազար դրամի համար քչերն են պատրաստ դատարաններով քարշ գալ։ Իսկ վեճերի պարագայում մենք էլ մեր կողմից պատրաստ ենք աջակցել, թեև ի զորու չենք բոլոր հարցերը լուծել», - ասում է նա։ Ի դեպ, կողմերը, փորձագետի խոսքով, նույնպես ցանկանում են, որ պայմանագիր ստորագրվի։ Սա հատկապես վերաբերում է այլ երկրների քաղաքացիներին։ Սեփականատերերն էլ դեմ չեն դրան, քանի որ եկամտահարկը չվճարելու տուգանքները քիչ չեն. բացահայտվելիսառաջին անգամ՝ 500 հազար դրամ, երկրորդ անգամ՝ արդեն մեկ միլիոն։
Տեղացիներն ու՞մ են նախընտրում են բնակարանը վարձով տալ։
Ռիելթոր Հովհաննիսյանը նշում է, որ շատերը խուսափում են վարձակալ ունենալ Հնդկաստանի և Իրանի քաղաքացիներին՝ այդ երկրների խոհանոցների յուրահատկության պատճառով: Երբեմն համեմունքների հոտից ամբողջությամբ ազատվելու համար սեփականատերերը ստիպված են լինում բնակարանը վերանորոգել։
«Մարդիկ կան, որ խուսափում են բնակարանը տալ Լեռնային Ղարաբաղից տեղահանվածներին, եթե բնակարանը ձեռքբերված է հիփոթեքով, որի վճարումներն անպայման պետք է ժամանակին արվեն։ Եվ, իհարկե, մարդիկ չեն ցանկանում, օրինակ, 2 սենյականոց բնակարանը տալ 8 հոգանոց ընտանիքին», - ասում է նա։
Անշարժ գույքի շուկայի անկախ մասնագետ Կարապետ Հովհաննիսյանի կարծիքով՝ այս հարցում կան արդեն հաստատված կանոններ։ Օրինակ` ընտանի կենդանիներ ունեցող վարձակալներն առանց տանիքի չեն մնա, բայց նրանց համար բնակարանները կարող են ավելի թանկ արժենալ։ Ինչ վերաբերում է Հնդկաստանի քաղաքացիներին, ապա նրանց, որպես կանոն, վարձակալության են տրվում հին բնակարաններ՝ մաշված կահույքով։ Նման գործարքը սեփականատերերի համար բավականին բավական ձեռնտու է, քանի որ տունը, որը նախատեսված է պայմանականորեն 5 մարդու բնակության համար, նրանք հանձնում են 20 մարդու և վճարը գանձում նրանցից յուրաքանչյուրից։
Հովհաննիսյանը կարծում է, որ տուգանքների համակարգի ներդրումից հետո ավելի շատ են վարձակալության պայմանագիր կնքում և եկամտահարկ վճարում, թեև այդ մասով վիճակագրություն չկա: Մինչդեռ ինքը վստահ է, որ պետությանը վճարվող այդ 10 տոկոս հարկն ավելորդ ծանրաբեռնում է վարձակալության շուկան։
Մենք զրուցել ենք նաև մի քանի բնակարանատերերի հետ, որոնք երկար ժամանակ վարձով են տալիս իրենց բնակարանները: Նրանք բոլորը վստահեցրել են, որ պատրաստ են պայմանագիր կնքել։ Մի դեպքում սեփականատերը նախընտրում է պայմանագրի կնքումը թողնել վարձակալողի հայեցողությանը, իսկ մյուսի համար դա սկզբունքային հարց է, քանի որ եթե օրենքը դա է պահանջում, ապա պետք է հետևել օրենքի տառին` քաղաքակիրթ երկիր ունենալու համար։
Երևանցի Գոհարը բնակարանը սկսել է վարձակալության տալ համեմատաբար վերջերս՝ մոտ մեկ տարի առաջ։ Որպես կենվոր նա ընտրել է Արարատի մարզից երիտասարդ ամուսնական զույգի։ Նախ՝ նրան էր դիմել մի երիտասարդ աղջիկ Ռուսաստանից, հետո մի տղա, որը ևս Ռուսաստանից է և նույնպես միայնակ, սակայն երկու դեպքում էլ Գոհարը հրաժարվել է բնակարանը նրանց վարձով տալ: Ասում է՝ սա «բժիշկների շենք» է, որտեղ բոլորը շատ լավ ճանաչում են իրենց ընտանիքին, ուստի երկար ու ուշադիր ընտրել է վարձակալներին։ Հիմա գոհ է իր ընտրությունից։
Քիչ չեն դեպքեր, երբ մարդիկ՝ հատկապես օտարերկրացիները, բնակություն են հաստատում ընտանի կենդանիների հետ։ Անգամ դեպք է եղել, երբ օտարերկրացին` խղճահարությունից դրդված, վարձակալած բնակարան է տարել մի քանի տասնյակ թափառող կատուների։ Դրանից հետո բնակարանն աննկարագրելի վիճակում է հայտնվել։ Ընդ որում, սեփականատերերը դեպոզիտ չէին վերցրել։ Ասենք, տվյալ դեպքում դեպոզիտն էական դեր չի խաղա, քանի որ բնակարանը կապիտալ վերանորոգման կարիք է ունենում։
Մեկ այլ պատմություն էլ պատմեց Երևանի բնակիչ Կարենը, որը տարիներ շարունակ վարձով է տալիս բնակարանը: Վարձակալները վնասել են բնակարանի խոհանոցի կահույքն ու վարագույրները։ Սեփականատերը վարձակալության պայմանագիր չեն կնքել, բայց մեկ ամսվա կանխավճար են վերցրել, ինչով էլ, ի վերջո, փոխհատուցվել է գույքային վնասը:
Ընդհանուր առմամբ կարող ենք ասել, որ հնարավոր տուգանքները դրդում են տանտերերին պայմանագրեր կնքել․ ճիշտ է՝ դա լիարժեք բոնուս չէ, բայց չխաբվելու ինչ-որ երաշխիք է: Ամենահուսալի երաշխիքը, այնուամենայնիվ, դեպոզիտն է՝ առանց դրա գրեթե ոչ ոք չի աշխատում։
Հայաստանում բնակարանների վարձակալությունը գրեթե երբեք չի փաստաթղթավորվել։ Այս տարի հարկայինը ստուգումներ է սկսել և առաջին կիսամյակում հայտնաբերել է մի քանի տասնյակ նման դեպքեր։ Նախնական գնահատականով՝ հավաքվել է 11․7 մլն դրամ հարկ ու տուգանք։