Անփող երկրում բնակարանային բում է. անշարժ գույքի շուկան ռեկորդներ է գրանցում

2021թ.-ի ընթացքում Հայաստանում անշարժ գույքի գործարքների ռեկորդային ցուցանիշ է գրանցվել։ Կադաստրի կոմիտեի տվյալներով` 2010թ–ից ի վեր նման ակտիվություն անշարժ գույքի հայաստանյան շուկայում երբևէ չէր եղել։ Պաշտոնական վիճակագրության համաձայն` 2021թ–ին ՀՀ–ում անշարժ գույքի 201 563 գործարք է կատարվել, որից 56 044–ը` առքուվաճառք։ Համեմատության համար նշենք, որ 2020թ–ին գրանցված 158 659 գործարքներից առքուվաճառքի գործարքները եղել են 46 159–ը, 2019–ին` 168 061–ից` 51 508–ը։

Գործարքների 15.1 տոկոսն առաջնային գրանցումներն են, 18.8 տոկոսը` ժառանգությունները, 5.7 տոկոսը` վարձակալությունը, 12.8-ը` գրավադրումը, 8.5 տոկոսը` սեփականության վերագրանցումները, 1.6 տոկոսը` ապօրինի շինությունների օրանականացումները։

Ընդ որում, 2021թ–ի գործարքների մեծ մասը` 48.6 տոկոսը, վերաբերել է բնակարաններին ու բնակելի տներին, 37.8 տոկոսը` հողին։

Տնտեսագետ Մերի Հովսեփյանն անշարժ գույքի շուկայի վերջին տարիների ակտիվությունը պայմանավորում է հատկապես նորակառույց բազմաբնակարան շենքերում բնակարանների պահանջարկի կտրուկ աճով, ինչն էլ իր հերթին պայմանավորված է հիփոթեքային վարկավորման դեպքում եկամտահարկի վերադարձի գործոնով։

«2015–ին, երբ օրենքը նոր էր ուժի մեջ մտել, վարկառուներին վերադարձվել էր ընդհանուր 274 մլն դրամ գումար, իսկ 2021–ին այդ ցուցանիշը հատել է 23 մլրդ դրամի շեմը»,– Sputnik Արմենիայի հետ զրույցում ասաց տնտեսագետը։

Շուկայի ակտիվությունն ու պահանջարկի շարունակական աճը նաև անշարժ գույք գների աճի պատճառ են դարձել։

Երևանի կենտրոնում 2021–ին բնակարանների 1 քմ–ի միջին արժեքը 633 000 դրամ է եղել, Արաբկիրում` 455 000, իսկ, օրինակ, Նուբարաշենում` 180 000։ Ընդ որում` 2020–ին գները փոքր–ինչ ավելի բարձր էին։ Կադաստրի կոմիտեի հրապարակած տվյալները վկայում են, որ անցյալ տարվանից Երևանում բնակարանների գները աննկատ, բայց սկսել են նվազել։

Այս հարցի պատասխանը տնտեսագտը խորհուրդ է տալիս փնտրել կառավարության մեկ այլ որոշման մեջ։ Խոսքը Երևանում եկամտահարկի վերադարձի գործիքից աստիճանաբար հրաժարվելու մասին է։ Կառուցապատողներն ու առաջնային շուկայի մասնակիցները ստիպված են նվազեցնել գները, որպեսզի հասցնեն հիփոթեքային վարկավորման շնորհիվ իրացնել կառուցված մեծ թվով բնակարանները։

«Երևանի Կենտրոն և Դավթաշեն վարչական շրջաններում բնակարանների գների նվազումը հենց այդ մասին է վկայում։ Եվ սա, իհարկե, իր ազդեցությունն է ունենալու հետագայում նաև Երևանի մյուս տարածքներւմ բնակարանների գների վրա` ըստ գոտիականության, քանի որ եկամտահարկի վերադարձի վերացումը լինելու է աստիճանական»,– ասաց Մերի Հովսեփյանը։

«Երևանի քաղաքապետարանի տրամադրած տվյալներով` 2021թ–ին տրվել է 1863 նախագծման թույլտվություն, 3044 շինարարության թույլտվություն և 529 ավարտական ակտ։ Սա նշանակում է, որ այս շինարարություններն առաջիկա 2-3 տարիներին դեռ կարտացոլվեն շուկայում, այսինքն` առաջիկայում շինարարության տեմպերը Երևանում շարոնակելու են աճել»,– ասաց Հովսեփյանը։

Ինչ վերաբերում է մարզերին, այստեղ ևս որոշակի ակտիվություն նկատվում է, հատկապես` երևանամերձ տարածքներում, որտեղ բնակտարածքների գները ոչ միայն հասել, այլև գերազանցել են մայրաքաղաքի որոշ համայնքների գներին։ Օրինակ` Աբովյանում 1 քմ–ի արժեքը հատել է 204 000 դրամի, Վաղարշապատում` 168 000–ի, Աշտարակում ու Արտաշատում` 140 000 դրամի շեմը։ Մարզերում ամենաբարձրը շարունակում են մնալ Ծաղկաձորի գները։ Այստեղ բնակտարածությունները 2021թ–ին վաճառվել են շուրջ 295 000 դրամով։

Այդուհանդերձ, անշարժ գույքի շուկայի ակտիվությունն ու պահանջարկը, Մերի Հովսեփյանի խոսքով, դեռևս ՀՀ բնակչության բարեկեցության ու ֆինանսական կարողությունների վկայությունը չէ։ Տնտեսագետը հիշեցնում է, որ անշարժ գույքը նաև կապիտալ է, ներդրում, ընդ որում, ոչ միայն ՀՀ քաղաքացիների, այլև օտարերկրացիների համար։ Վերջինները, պաշտոնական տվյալներով, 2021թ–ին ՀՀ–ում 1335 միավոր անշարժ գույք են գնել, վաճառել են` երկու անգամ ավելի` 2573 միավոր։

Ինչ վերաբերում է 2022թ–ին, ընթացիկ տարվա առաջին ամսվա տվյալները դեռ ամփոփված չեն, բայց տնտեսագետը կարծում է, որ անցյալ տարվա ակտիվությունը չի մարել ու նույն տեմպով շարունակվելու է նաև այս ու հետագա մի քանի տարիներին ևս։

Եթե անգամ Երևանում ակտիվությունը նվազի, այն տեղափոխվելու է մարզեր։ ԿԲ–ի հրապարակած տվյալներով, Հայաստանում վարկային պորտֆելի 18 տոկոսը 2021թ–ին կազմել են հիպոտեկային վարկերը, ինչը նշանակում է, որ անշարժ գույքի գործարքների զգալի մասն իրականացվել է վարկով։ Այլ կերպ ասած` այսօր գնել են, բայց վճարելու են տարիների ընթացքում։